Fel i bostadsrätt eller fastighet

Fel i bostadsrätt eller fastighet

Vid ett köp av en bostadsrätt eller en fastighet kan det uppstå situationer där köparen upptäcker ett fel som köparen anser att säljaren ska ansvara för. Felregler finns, men kan  ofta vara svåra att tillämpa utan juridisk rådgivning. Bland annat är det olika lagar som gäller för bostadsrätter (köplagen) och fastigheter (jordabalken).

Fel i bostadsrätt

När det gäller en bostadsrätt ansvarar säljaren för fel i två år efter köparens tillträde. Utgångspunkten är dock att lägenheten köps i det skick den faktiskt är vid undertecknandet av överlåtelseavtalet. De faktiska fel som säljaren normalt kan bli ansvarig för är så kallade väsentliga fel i och med att lägenheter ofta säljs i befintligt skick. Det är sådana fel som köparen inför förvärvet inte upptäckt, och inte heller borde ha upptäckt, eller ens borde misstänkt kunnat finnas med hänsyn till fastighetens ålder, pris och övriga skick. Säljaren ansvarar däremot alltid för sina garantier och utfästelser.

Efter köpet uppstår ibland en diskussion mellan köparen och säljaren om vem som ska bekosta ett fel som upptäckts i lägenheten. Om parterna inte kan enas om saken ger köplagens felregler vägledning. 

Först har man att avgöra om felet hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning innan köpet. Görs bedömningen att köparen inte kunnat upptäcka felet, och inte heller haft anledning att förvänta sig det felet, så anses det oftast vara tal om ett fel i köprättslig mening.

För det andra krävs ofta att felet även är väsentligt, det vill säga det kan antas ha påverkat bostadsrättens marknadsvärde om felet hade varit känt innan köpet. Uppfylls dessa förutsättningar har köparen rätt till ersättning från säljaren.

Uppgifterna i objektsbeskrivningen och undersökningsplikten

Om uppgifterna i objektsbeskrivningen, exempelvis avseende boarean, förrådet eller golvvärmen i badrummet m.m. lämnats utan förbehåll, och omständigheterna inte ger anledning att ifrågasätta dem, har säljaren i praktiken ingen möjlighet att åberopa bristande undersökningsplikt från köparens sida. Uppgiften anses vara en garanterad egenskap som berättigar köparen till kompensation om garantin inte uppfylls.

Fel i fastighet – dolda fel m.m

Säljaren ansvarar för fel i en såld fastighet i tio år efter köparens tillträde. Utgångspunkten är att fastigheten köps i det skick den faktiskt är på kontraktsdagen. De faktiska fel som säljaren normalt kan bli ansvarig för är så kallade dolda fel. Det är sådana fel som köparen inför förvärvet inte upptäckt, och inte heller borde ha upptäckt, eller ens borde misstänkt kunnat finnas med hänsyn till fastighetens ålder, pris och övriga skick. Säljaren ansvarar däremot alltid för sina garantier och utfästelser.

Efter köpet uppstår ibland en diskussion mellan köparen och säljaren om vem som ska bekosta ett fel som upptäckts på fastigheten. Om parterna inte kan enas om saken ger jordabalkens felregler vägledning. Först har man att avgöra om felet hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning innan köpet. Görs bedömningen att köparen inte kunnat upptäcka felet, och inte heller haft anledning att förvänta sig det felet, så anses det oftast vara tal om ett dolt fel. För det andra krävs att det dolda felet även är av större karaktär, det vill säga att det har påverkat fastighetens marknadsvärde om felet hade varit känt innan köpet. Uppfylls dessa förutsättningar har köparen rätt till ersättning från säljaren.

Rättsliga fel och rådighetsfel

Utöver faktiska fel (fysiska fel som behandlats ovan) kan även rättsliga fel eller rådighetsfel föreligga. Ett rättsligt fel föreligger när köparens möjlighet att rättsligt förfoga över fastigheten är begränsad. Detta kan bero på att fastigheten är belastad med rättigheter utöver vad som förutsatts vid köpet, t ex ett belastande servitut eller arrende som köparen inte kände till, eller bort känna till.

Ett rådighetsfel föreligger när ett beslut från en myndighet hindrar köparens möjlighet att använda fastigheten. Normal standard är att köparen skall äga full rådighet över fastigheten.

Två krav uppställs för att ett rådighetsfel skall anses föreligga:

1. att fastigheten är utpekad genom myndighetsbeslutet och
2. att myndighetsbeslutet finns vid köpet.

Om köparen varit i god tro vid köpet, d.v.s. inte känt till att rådighetsinskränkningen funnits, ansvarar säljaren för felet. Köparen har ingen undersökningsplikt avseende rättsliga fel eller rådighetsfel.

Garantier/utfästelser

På samma sätt som vid bostadsrätter ansvarar säljaren för att de uppgifter som lämnats till köparen är korrekta. Om det senare visar sig att uppgiften däremot varit felaktig kan köparen ha rätt till kompensation. Se ovan i avsnittet om bostadsrätter.

Vi kan hjälpa till

Att själv hantera en tvist om dolda fel kan vara mycket komplicerat. Inte sällan finns dock möjlighet att genom sitt hemförsäkringsbolag få rättsskydd för att bekosta en stor del av kostnaden för att anlita en jurist.