Fastighetsrätt och bostadsrättsjuridik

Fastighetsrätt

Vad är fast egendom – och fastigheter? 

Fast egendom är jord, vilket omfattar mark i vid bemärkelse (t ex ingår även vattentäckta områden). Marken är i sin tur indelad i fastigheter, vilka är något vi kan äga och belåna. 

I dagligt tal menas med fastighet ofta en byggnad, villa, hus, stuga m.m. Däremot, i juridikens värld, är en fastighet ett registrerat mark-/vattenområde eller en volym med tillhörande fastighetstillbehör (t ex byggnader eller växtlighet). 

Varje fastighet har en specifik beteckning och är därför identifierbar och registrerad i Lantmäteriets fastighetsregister. Vem som helst kan begära ut ett utdrag på din fastighet för att t ex kontrollera att du är den lagfarne ägaren (dvs den som får företräda fastigheten), vilka inteckningar och pantbrev som finns (vilka ställs som säkerhet för t ex banklån), och om det förekommer några inskrivna servitut, nyttjanderätter eller arrenden.

Köp eller försäljning av fastighet

Vid överlåtelse av en fastighet, vare sig det är försäljning, köp, gåva eller byte, finns det krav enligt lagen på att överlåtelsen ska formuleras på ett visst sätt. Ett avtal om överlåtelse av fastighet måste vara upprättat skriftligen och innefatta ett klart och tydligt uttryck för överlåtarens vilja att överlåta egendomen, den så kallade överlåtelseförklaringen. Har avtalet brister kommer köparen/mottagaren att nekas lagfart. Det krävs även att samtliga andra villkor för överlåtelsen är med i det skriftliga avtalet, i annat fall är villkoren ogiltiga. Vid såväl försäljning och gåva måste dessutom skattekonsekvenserna beaktas.

Gåva av fastighet

Vid gåva av en fastighet vill givaren ofta ställa särskilda villkor på mottagaren, t ex villkor att egendomen ska vara enskild är ett vanligt villkor. Även villkor som begränsar mottagarens rätt att sälja egendomen till annan är vanliga. Det är inte heller ovanligt att gåvan av fastigheten ges mot ett vederlag som gåvotagaren betalar till givaren. Dock finns gränser för hur stort vederlaget får vara för att transaktionen ska ses som just en gåva.

Överlåtelse av fastighet genom bodelning eller arvskifte

Överlåtelse kan även ske genom bodelning och vid arvskifte, där formkraven är något annorlunda än vid fallen ovan och där skattekonsekvenserna kan vara av stor betydelse. Kontakta oss i god tid innan överlåtelse ska ske för en noggrann genomgång av de alternativ som kan stå till buds.

Fel i fastighet – dolda fel m.m

Säljaren ansvarar för dolda fel i en såld fastighet i tio år efter köparens tillträde. Utgångspunkten är att fastigheten köps i det skick den faktiskt är på kontraktsdagen. De faktiska fel som säljaren normalt kan bli ansvarig för är så kallade dolda fel. Det är sådana fel som köparen inte upptäckt, borde ha upptäckt, eller borde ha misstänkt finnas med hänsyn till fastighetens ålder, pris och övriga skick. Säljaren ansvarar däremot alltid för sina garantier och utfästelser. 

Efter köpet uppstår ibland en diskussion mellan köparen och säljaren om vem som ska bekosta ett fel som upptäckts på fastigheten. Om parterna inte kan enas om saken ger jordabalkens felregler vägledning. Först har man att avgöra om felet hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning innan köpet. Görs bedömningen att köparen inte kunnat upptäcka felet, och inte heller haft anledning att förvänta sig det felet, så anses det oftast vara tal om ett dolt fel. För det andra krävs att det dolda felet även är av större karaktär, det vill säga det kan antas ha påverkat fastighetens marknadsvärde om felet hade varit känt innan köpet. Uppfylls dessa förutsättningar har köparen rätt till ersättning från säljaren. 

Tvist med grannen eller samägaren

Ibland förekommer det att du som ägare blir indragen i diskussioner med grannen om t ex var tomtgränsen går, hur servitutet om brunnen ska tolkas, eller att byggnation skett för nära gränsen. Sådana diskussioner kan bli infekterade och förenklas ofta genom att ha en jurist som ombud eller medlare. 

Även som samägare av en fastighet kan diskussioner mellan delägarna uppstå t ex om hur nyttjandet, driften och underhållet ska hanteras. Att som delägare ha ett omfattande samäganderättsavtal både förebygger och löser sådana diskussioner. 

Vi kan hjälpa till

Att själv hantera en tvist om dolda fel, eller med grannen eller samägaren, kan vara mycket komplicerat. Fel i fastighet eller fel i bostadsrätt är tyvärr något som ibland upptäcks efter köpet och det är viktigt att få vägledning i vem av säljaren eller köparen som är ansvarig för kostnaden att avhjälpa felen. Inte sällan finns dock möjlighet att genom sitt hemförsäkringsbolag få rättsskydd för att bekosta större delen av att anlita en jurist för hjälp.

Vi kan även hjälpa till med upprättandet av nödvändiga kontrakt vid överlåtelse av fastighet, eller avtal om servitut, nyttjanderätter, arrenden eller samäganderätt.  

Kontakta oss för mer information

Bostadsrättsjuridik

Bor du i bostadsrätt kan vi hjälpa dig med den juridik som kan bli aktuell för dig. Detsamma gäller om du är på väg att köpa eller sälja en bostadsrätt. Det kan gälla att upprätta avtal eller kontrakt, att företräda dig vid en tvist om felansvar med säljaren eller köparen, eller om du som medlem har problem med din bostadsrättsförening. 

Vad är en bostadsrätt? 

En bostadsrätt är en form av nyttjanderätt. Det innebär att du inte äger din lägenhet, utan har en rätt att nyttja just den lägenheten. Däremot äger du en andel av bostadsrättsföreningen som i sin tur äger fastigheten. Bostadsrättsföreningen är i grunden en ekonomisk förening och genom din andel i föreningen har du rätt att nyttja “din” lägenhet utan begränsning i tid. 

Att äga och bo i en bostadsrätt skiljer sig alltså från att äga en fastighet eller hyra en bostad. För att bli ägare till en bostadsrätt räcker det inte med att köpa den av någon – du måste även beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Du äger alltså inte väggarna, golvet eller någon annan del av fastigheten men du har rätt att nyttja detta genom ditt medlemskap. 

Bostadsrättsföreningen företräds av en styrelse som tillsätts genom val vid föreningsstämman. Styrelsens uppdrag är att sköta den löpande förvaltningen i enlighet med bostadsrättslagen, vad som beslutas vid en föreningsstämma, och vad som anges i föreningens stadgar.

Vem ansvarar för fel? 

Säljaren ansvarar för fel i en såld bostadsrätt i två år efter köparens tillträde. Utgångspunkten är att lägenheten köps i det skick den faktiskt är vid undertecknandet av överlåtelseavtalet. I och med att bostadsrätter ofta säljs i befintligt skick kan säljaren normalt inte bli ansvarig för småfel, endast så kallade väsentliga fel.

 Säljaren ansvarar däremot alltid för att bostadsrätten håller det skick som säljaren garanterat eller utfäst, genom t ex uppgifter i objektsbeskrivningen.

Efter köpet uppstår ibland en diskussion mellan köparen och säljaren om vem som ska bekosta ett fel som upptäckts i bostadsrätten. Om parterna inte kan enas om saken är det köplagen som reglerar vad som gäller. Förenklat bedöms situationen på följande sätt. Först har man att avgöra om felet avviker från den standard som köparen kunnat förväntat sig inför köpet. Om avvikelse föreligger är nästa fråga om felet hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning innan köpet. Görs bedömningen att köparen inte kunnat upptäcka felet, så kan det vara tal om ett fel i köprättslig mening. Dock krävs det normalt att felet även är väsentligt - kostnaden för avhjälpande 

får i relation till köpeskillingen inte vara hur låg som helst. Uppfylls dessa förutsättningar kan köparen ha rätt till ersättning från säljaren. 

Nyproduktion av bostadsrätter

Köp av nyproducerade bostadsrätter är vanligtvis en mer komplicerad process än att köpa en begagnad bostadsrätt. Vid nyproduktion av bostadsrätter råder ibland förvirring om vem som är ansvarig för vad. Är det byggbolaget, bostadsrättsföreningen eller du som köpare? Dessutom används ofta tre olika former av avtal under ett nyproduktionsprojekt; bokningsavtal eller intresseanmälan, förhandsavtal och därefter upplåtelseavtal. Det är viktigt att avtalen är korrekt formulerade och är skapade under rätt förutsättningar. Annars är risken att avtalen är snedvridna till bostadsrättsföreningens fördel, vilket kan göra att du som köpare kan ha svårt att hävda dina rättigheter om något går fel eller projektet försenas. 

Både rättigheter och skyldigheter

Som innehavare av en bostadsrätt har du såväl rättigheter som skyldigheter i relation till din bostadsrättsförening. Dina viktigaste skyldigheter är att betala avgiften, att iaktta ordning och skick samt att inte störa dina grannar. Du har heller inte rätt att hyra ut din bostadsrätt till någon annan utan godkännande från föreningen. Misskötsamhet kan leda till att bostadsrätten sägs upp - förverkas - och du blir skyldig att flytta genom att din bostadsrätt blir såld genom tvångsförsäljning. 

Men du har samtidigt även rättigheter. Bostadsrättsföreningens huvudsakliga uppgift är att se till att den löpande driften sköts enligt regelverket så att ditt boende är tryggat och att din ekonomiska insats i föreningen skyddas.

Överlåta en bostadsrätt och medlemskap

Att överlåta en bostadsrätt, det vill säga att sälja, köpa, ge bort eller genom bodelning eller arv överföra, är omgärdat av regler vilket du som överlåtare eller mottagare måste sätta dig in i. Det kan vara frågor om innehållet och villkoren i köpekontraktet eller gåvobrevet, eller vilka villkor föreningen har för att någon ska kunna bli medlem i föreningen. Det finns även andra regler att ta hänsyn till vid överlåtelse genom bodelning eller arv.

Köparen, eller mottagaren, av bostadsrätten måste bli medlem i bostadsrättsföreningen för att överlåtelsen ska bli giltig. Det finns ett fåtal undantag till kravet på medlemskap, men normalt sett ska en ansökan göras till styrelsen som därefter får pröva sökandens förutsättningar att beviljas medlemskap. Om din ansökan om medlemskap skulle nekas och du anser att föreningen inte gjort en korrekt bedömning i enlighet med bostadsrättslagen eller stadgarna har du vanligtvis möjlighet att överklaga det beslutet. 

Vi kan hjälpa till

Vi på Verahill kan hjälpa dig med allt det juridiska som hör ihop med ditt ägande, köp, eller överlåtelse av en bostadsrätt. 

Att själv hantera en tvist om felansvar vid köp kan vara mycket komplicerat.  Många gånger finns dock en möjlighet till rättsskydd i din hemförsäkring. Rättsskyddet kan bekosta stora delar av hjälpen från en jurist.

Kontakta oss för mer information